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Immobili collabenti e imposte

di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 30 agosto 2021

Il trattamento fiscale degli immobili collabenti è particolare.

Per unità collabenti si intendono quei fabbricati (o porzioni di fabbricati), che per le loro caratteristiche (ovvero per l’accentuato livello di degrado) non sono suscettibili di produrre reddito; sono accatastati nella specifica categoria catastale F/2, “unità collabenti”.

In definitiva, si tratta di fabbricati fatiscenti, diruti, ruderi, interessati da pericolo di crollo o da cedimento, inagibili (ad es. tetto crollato), o comunque non abitabili né utilizzabili a causa di inesistenza di elementi strutturali ed impiantistici, che non possono diventare abitabili con semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma necessitano di interventi più radicali, fino alla demolizione.

Anche se precedentemente l’immobile era dotato di rendita catastale, potrà ora essere accatastato nella categoria cosiddetta “fittizia” F/2, categoria per immobili collabenti. Questi i necessari presupposti:

a) l’immobile deve aver perso la propria capacità reddituale;

b) l’immobile deve essere ancora individuabile e/o perimetrabile, in quanto persistono i requisiti materiali relativi alla copertura, alla struttura portante, ai solai e ai muri perimetrali.

Il fabbricato collabente può essere di qualsiasi categoria, rurale, civile o commerciale.

 

L’importanza della categoria catastale

“La distinzione tra immobili ad uso abitativo” (normalmente quelli di cui al n. 8-bis dell’art. 10) “e immobili strumentali” (di cui al n. 8-ter dello stesso art. 10) “deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo” (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006). Concetto confermato tra l’altro anche dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 4074 del 18 febbraio 2020), relativamente alla distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali. E ciò ancorchè manchi uno specifico riferimento normativo a tale criterio (mancano infatti, nell’art. 8-bis) e nel successivo 8-ter ) del comma 1 dell’art. 10 DPR 633/1973, specifici richiami alle categorie catastali).

L’Agenzia delle Entrate è intervenuta anche in merito ai fabbricati non ultimati, per i quali esiste qualche elemento di analogia con i fabbricati collabenti. “Per quanto concerne il trattamento fiscale da applicare alla cessione di un fabbricato non ultimato, occorre tener conto che l’art. 10, nn. 8-bis) e 8-ter) del D.P.R. n. 633 del 1972, nell’individuare il regime IVA applicabile alla cessione di fabbricati, non tratta specificamente anche dei fabbricati ‘non ultimati’. Ciò diversamente da quanto espressamente previsto in altri ambiti normativi (come, ad esempio, il n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972 e il n. 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata al medesimo D.P.R.)”, ossia con riguardo all’applicazione di aliquote ridotte”.

Ne consegue pertanto, sempre secondo l’Agenzia, che “la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo... sia esclusa dall’ambito applicativo dei richiamati nn. 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10 del D.P.R. n. 633 del 1972 trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA”, con applicazione delle aliquote ridotte, ove eventualmente ne sussistessero i presupposti di legge.

Con la risoluzione n. 91/E dell’8 maggio 2007, relativamente alla cessione di un fabbricato in corso di ristrutturazione “censito al catasto urbano categoria f/3 (fabbricato in corso di costruzione)”, l’Agenzia ha specificato che l’assoggettamento a imposta opera “a prescindere dalla destinazione catastale dell’immobile stesso”; con la risposta a interpello n. 241 del 4 agosto 2020, è stata riaffermata l’imponibilità IVA della vendita di un fabbricato che, all’atto della cessione, risulta censito “quale immobile in corso di costruzione (F3) e dunque senza attribuzione di rendita (F/2).

 

Unità collabenti e catasto

Un immobile collabente può essere iscritto nella categoria F/2, “Unità collabenti”, qualora si tratti di costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado, che sia anche temporalmente rilevante. Vanno invece iscritti in categoria F/3, “ Unità in corso di costruzione”, gli immobili (in costruzione) che necessitano solo di una temporanea iscrizione negli atti catastali in attesa della definitiva destinazione. (Circolare n.4/T/2009 dell’Agenzia del Territorio). L’iscrizione comunque è facoltativa, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con nota n. 29440 del 20 luglio 2013.

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta a interpello n. 357 del 30 agosto 2019, è intervenuta relativamente alle “agevolazioni prima casa” (in materia di imposta di registro) su un immobile di categoria catastale F/2 da ristrutturare e destinare appunto ad abitazione principale dell’istante. Dapprima viene confermato che ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili è attribuibile la classificazione F/2 per poi affermare che “lo stato di fatto di tali costruzioni non consente l’iscrizione in altre categorie catastali. Si tratta di una classificazione comunque durevole del bene immobile, mentre le classificazioni F/3 e F/4, relative ai fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione, sono necessariamente provvisorie, per un periodo che va dai 6 ai 12 mesi, come prevede la circolare 4/T del 2009 dell’Agenzia del territorio”.

Conseguentemente, configurandosi “un’ipotesi di inidoneità assoluta ed oggettiva all’utilizzo dell’immobile abitativo, l’Agenzia così conclude: “si ritiene che l’istante non sia legittimato a fruire delle agevolazioni “prima casa”, poiché l’immobile in questione non può essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione” .

 

La risolta questione degli immobili da abbattere

Per certi versi la fattispecie degli immobili collabenti può essere assimilata a quella relativa agli immobili da abbattere.

Ricordiamo che specificatamente per gli immobili collabenti la Corte di Cassazione (sentenza n. 5166/2013) aveva ritenuto che la cessione unitaria di un terreno agricolo con fabbricati ex rurali collabenti, destinati alla demolizione e ricostruzione, doveva essere considerata come cessione di area fabbricabile, ai fini delle imposte dirette. Si trattava di una sentenza dirompente, indubbiamente, sentenza che per certi sensi richiamava aspetti specifici delle cessioni di immobili da abbattere.

 

Dal 2008 (risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008), le cessioni di immobili da abbattere sono state riqualificate dall’Amministrazione finanziaria come cessioni di aree edificabili, con conseguente tassazione della relativa plusvalenza, indipendentemente dal periodo di possesso dei beni. Nonostante una numerosa serie di sentenze della Cassazione contrarie a questa impostazione, l’Agenzia delle Entrate ha proseguito in questa impostazione per 12 anni, facendo sostenere la tesi anche in una risposta ad interrogazione parlamentare. Ci si riferisce alla interrogazione di Giulio Cesare Sottanelli n. 5-0322 del 15 luglio 2014, cui ha risposto, in data 31 luglio 2014, l’allora Sottosegretario del Ministero dell’Economia e delle Finanze, Enrico Zanetti.

I contribuenti sono stati così obbligati ad effettuare rivalutazioni illogiche (rivalutare un’area con un immobile sovrastante) o a sostenere contenziosi defatiganti. Finalmente la questione è ora chiusa. La stessa Agenzia delle Entrate (Circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, ha abbandonato la sua tesi, sposando, anche se a nostro avviso troppo tardivamente, i princìpi espressi dalla Corte di Cassazione (da ultimo, con la sentenza n. 5088 del 21 febbraio 2019). Se su un’area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area “suscettibile di utilizzazione edificatoria” di cui all’art. 67 del T.U.I.R.”.

Ricordiamo anche come, ai fini IVA, l’Agenzia delle Entrate si fosse invece espressa in modo difforme, sempre con riferimento agli immobili da abbattere (Circolare n. 28/E del 21 giugno 2011) : “il regime di tassazione ai fini IVA è strettamente correlato alla natura oggettiva del bene ceduto, vale a dire allo stato di fatto e di diritto dello stesso all’atto della cessione, prescindendo quindi dalla destinazione del bene da parte dell’acquirente”. Nello specifico, la cessione di un complesso immobiliare dismesso deve essere “trattata alla stregua di una cessione di ‘immobile strumentale’” e non di un’area edificabile. Pertanto, allo stesso momento sosteneva due tesi difformi, e solo per esigenze di cassa.

Ma, come detto, ora questo problema non si pone più.

 

Aspetti ICI – IMU

In ogni caso i fabbricati collabenti non sono soggetti all’ICI e ora all’IMU, come confermato anche dalla Cassazione (n. 25774 del 30 ottobre 2017, n. 23801 dell’11 ottobre 2017, e precedentemente n. 17815/17, n. 20160/20161/20162 e 20163 del 2014 e n. 4308/10). In particolare con la sentenza n. 23801/17 è stato affermato che: “In tema di ICI, il fabbricato accatastato come unità collabente (cat. “F/2”), oltre a non essere tassabile come fabbricato in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora è tassabile come tale, fino al subentro della tassazione del fabbricato ricostruito”.

Un fabbricato collabente resta un fabbricato e non può considerarsi area edificabile, come ha confermato la stessa Amministrazione finanziaria, pur se in altri ambiti. Si veda ad esempio la risposta a interpello n. 138 del 22 maggio 2020 in materia di detrazioni per interventi di cui all’art. 14, comma 2-quater.1, del D.L. n. 63/2013 ove è precisato che, “nella sopra richiamata circolare n. 13/E del 2019, è stato, inoltre, ribadito che l’esistenza dell’edificio è riconosciuta anche se lo stesso è classificato nella categoria catastale F/2 (‘unità collabenti’) in quanto, pur trattandosi di categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, ciò non esclude che lo stesso possa essere considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente”.

Ricordiamo che se, invece, l’immobile al Catasto fosse solo dichiarato inagibile, l’IMU si pagherebbe comunque, anche se ridotta alla metà.

 

Vendita di unità collabenti

“Una volta escluso che il fabbricato collabente possa essere ricondotto a un fabbricato strumentale, è da ritenere che esso trovi la propria disciplina nell’ambito del n. 8-bis) dell’art. 10. Pertanto, considerato che difficilmente ricorrerà una delle circostanze che determinano, in base a tale norma, l’applicazione del regime d’imponibilità IVA (per obbligo o per scelta), ne dovrebbe derivare - in via generale - l’applicazione del regime di esenzione da imposta. Il tutto, in linea con lo spirito della riforma fiscale del settore immobiliare di cui al D.L. n. 223/2006 evidenziato dalla stessa Agenzia delle entrate, la quale, nella già richiamata circolare n. 27/E/2006, afferma che è stato introdotto “un generalizzato regime di esenzione dall’IVA per i trasferimenti e le locazioni di tutte le tipologie di fabbricati, sia pure con qualche eccezione”, da intendere quale regime “naturale” delle operazioni della specie (coerentemente con la norma dell’art. 135, par. 1, lett. j) della Direttiva 2006/112/CE). Rispetto a tale regime, pertanto, i casi d’imponibilità vanno osservati quali eccezioni o deroghe alla regola generale.” (Matteo Balzanelli e Massimo Sirri, Cessione di unità collabenti: aree edificabili o fabbricati? ne Corriere Tributario n. 6/2021, pag. 590).

 

Conclusioni

La cessione di immobili diroccati, siano essi collabenti o meno, erano considerate cessioni di immobili da abbattere, e conseguentemente foriere di possibili plusvalori tassabili. Ora però tale equiparazione non può più essere fatta. Ne deriva che la vendita di immobili collabenti è vendita di immobili, non certamente di aree edificabili. Per gli immobili collabenti in ogni caso esenzione da IMU.

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