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L’agevolazione per il secondo acquisto della prima casa

di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 23 dicembre 2022

Nel caso di un acquisto di prima casa si possono godere delle relative agevolazioni anche se già proprietari di una abitazione, ovunque ubicata, già acquisita con o senza agevolazioni, ma con delle limitazioni.

Nel caso in cui l’immobile precedentemente acquistato sia stato acquistato nello stesso comune senza alcun beneficio fiscale, per poter ora godere della agevolazione sarà necessario venderlo precedentemente a questo secondo acquisto.

Qualora invece il precedente acquisto abbia goduto delle agevolazioni prima casa, ecco che lo stesso bene dovrà essere venduto, ma solo entro 1 anno dal nuovo acquisto agevolato. E in questo caso è riconosciuto un credito di imposta pari alle imposte pagate in occasione del primo atto. Credito che potrà anche essere utilizzato per pagare le imposte sul secondo atto, in compensazione, salvo che non si sia in presenza di atti soggetti ad IVA, nel qual caso si potrà solo godere del credito di imposta.

La legge di Stabilità per il 2016 ha infatti così ampliato la platea dei soggetti che possono usufruire di questa agevolazione (art. 1, c.55 ).

In definitiva, se il contribuente è già proprietario di una abitazione:

1. ovunque ubicata, acquistata con le agevolazioni prima casa, potrà godere delle agevolazioni per il nuovo acquisto alla condizione che il precedente immobile venga ceduto entro un anno da questo secondo acquisto;

2. ubicata in comune diverso, e acquistata senza benefici, potrà godere dei benefici per il nuovo acquisto senza alcuna necessità di vendere il precedente immobile;

3. ubicata nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, potrà godere delle agevolazioni per il nuovo acquisto alla condizione che il precedente immobile venga ceduto entro un anno da questo secondo acquisto;

4. ubicata nello stesso comune, con precedente acquisto non agevolato, per poter godere della agevolazione per il nuovo acquisto dovrà essere preventivamente venduta la precedente proprietà.

Il caso

L’acquisto di un’abitazione usufruendo delle agevolazioni fiscali cosiddette “prima casa” entro un anno dalla vendita di altra abitazione, a suo tempo acquistata sempre usufruendo delle agevolazioni prima casa (ovvero, per acquisti tra il 22 aprile 1982 ed il 22 maggio 1993, con IVA ridotta per vendita da costruttore ma in presenza dei requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”) consente di godere di un credito di imposta pari alla minore tra l’imposta pagata nel primo atto e l’imposta dovuta per il nuovo acquisto.

Si tratta di un credito di imposta che potrà essere compensato con qualsiasi imposta, esclusa però solo l’IVA.

Potrà essere utilizzato, ad esempio, per ridurre l’imposta sui redditi relativa all’anno in cui è stato stipulato l’atto che ha generato tale credito; in questo caso dovrà essere specificatamente evidenziato nella relativa dichiarazione dei redditi.

Il credito potrà invece essere utilizzato immediatamente, in questo caso mediante compensazione con l’imposta dovuta per il nuovo acquisto, nel caso in cui l’atto sia soggetto ad imposta di registro. Compensazione invece non possibile in caso di acquisto soggetto ad IVA, come sopra anticipato.

La normativa relativa al credito di imposta è dettata dall’art. 7, commi 1 e 2, legge 448/1998 e analizzata dalla Circolare Min. Fin. n. 19/2001.

Nel caso di vendita della precedente abitazione erano state ipotizzate soluzioni diverse, ma in definitiva il credito di imposta è concesso in via “provvisoria” e alla condizione che la vecchia casa venga venduta entro un anno dall’acquisto.

L’ Agenzia delle Entrate (Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 susseguente a Telefisco 2016) ha precisato che “A parere della scrivente, alla luce delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa” deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato art. 7 spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto. Una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione della “prima casa”, introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto. All’atto di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni “prima casa” il contribuente potrà, quindi, fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto nel limite, in ogni caso, dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposte in occasione dell’acquisizione dell’immobile preposseduto.”

La circolare n. 24 del 2022

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 7 luglio 2022 ha trattato una moltitudine di argomenti, e tra questi nuovamente anche il caso del credito di imposta in periodo COVID.

Dapprima è stato ricordato come “ l’art. 24 del decreto legge 8 aprile 2020, n. 23, come modificato dall’art. 3, comma 11-quinquies, del decreto-legge 31 dicembre 2020, n. 183, convertito con modificazioni dalla legge 26 febbraio 2021, n. 21 e, successivamente, dall’art. 3, comma 5-septies, del decreto-legge 30 dicembre 2021, n. 228, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 febbraio 2022, n. 15, attese le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, dovute all’emergenza epidemiologica da COVID-19, con lo scopo di impedire la decadenza dal beneficio “prima casa”, “ avesse “ disposto la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31marzo 2022, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa” e ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. I predetti termini sospesi iniziano o riprendono a decorrere dal 1° aprile 2022. In particolare, per il predetto periodo, è sospeso il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato (Circolare 29.03.2022 n. 8/E; Circolare 13.04.2020 n. 9/E, paragrafo 8). “

“ Il contribuente può utilizzare il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per l’atto di acquisto che lo determina oppure nei seguenti modi:

· per l’intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

· in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;

· in compensazione delle somme dovute ai sensi del d.lgs. n. 241 del 1997, utilizzando il modello F24. In quest’ultimo caso, se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta (Circolare 24.04.2015 n. 17/E, risposta 4.9).

In ogni caso, il credito d’imposta eccedente rispetto a quanto dovuto relativamente al secondo acquisto non dà luogo a rimborsi per espressa disposizione normativa. Se il contribuente intende utilizzare il credito d’imposta in detrazione dall’imposta di registro deve manifestare tale volontà in atto. In tal caso, l’atto d’acquisto dell’immobile deve contenere l’espressa richiesta del beneficio e riportare gli elementi necessari per la determinazione del credito.

In particolare, deve:

- indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;

- nel caso in cui per l’acquisto del suddetto immobile era stata corrisposta l’IVA ridotta in assenza della specifica agevolazione c.d. “prima casa”, rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto a tale agevolazione alla data dell’acquisto medesimo. Il credito d’imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l’abitazione da imprese costruttrici sulla base della normativa vigente fino al 22 maggio 1993 (e che, quindi, non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni “prima casa”) se dimostrano che, alla data d’acquisto dell’immobile alienato, erano comunque in possesso dei requisiti necessari in base alla normativa vigente in materia di acquisto “prima casa” e tale circostanza risulti nell’atto di acquisto dell’immobile per il quale il credito è concesso (Circolare 01.03.2001 n. 19/E, paragrafo 1.2);

- nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’IVA sull’immobile alienato, produrre le relative fatture; 315

- indicare gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile (Circolare 01.03.2001 n. 19/E, paragrafo 1.3).

Nel caso in cui il contribuente intenda beneficiare del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare in atto tale volontà (Risoluzione 11.05. 2004 n. 70/E). Le agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa”, competono anche nel caso della costruzione della “prima casa”. Il credito d’imposta spetta anche nell’ipotesi in cui un soggetto acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta, considerando che la norma prevede che l’acquisto del nuovo immobile possa avvenire a qualsiasi titolo. Nel caso del contratto di appalto per fruire del credito d’imposta è necessario che il contratto, nel quale deve essere dichiarato il possesso dei requisiti che consentono l’applicazione del beneficio, sia redatto in forma scritta e registrato. Nell’ipotesi di acquisizione dell’immobile mediante contratto di appalto, il diritto al credito d’imposta nasce al momento della consegna del bene realizzato, in quanto a tale data dovrà anche essere dimostrato il possesso dei requisiti richiesti per poter usufruire del beneficio prima casa (Circolare 12.08.2005 n. 38/E, e Circolare 01.03.2001 n. 19/E). L’agevolazione si applica anche con riferimento al trasferimento di un immobile in corso di costruzione, che presenti le caratteristiche dell’abitazione “non di lusso”, che sia strutturalmente concepito per uso abitativo e non che lo stesso sia già idoneo a detto uso al momento dell’acquisto (Circolare 12.08.2005 n. 28/E, paragrafo 3.3).

In questa ipotesi, la verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione non può essere differita sine die. Pertanto, il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione deve dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto. Tale termine non è riconducibile tra i termini oggetto di sospensione ai sensi dell’art. 24 del d.l. n. 23 del 2020. La detrazione compete anche nell’ipotesi in cui venga acquistato un nuovo immobile, qualora l’immobile precedentemente acquistato con i benefici “prima casa” non possa essere più utilizzato per finalità abitative, a causa del verificarsi di eventi sismici che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell’immobile da parte delle Autorità competenti. Inoltre, se successivamente al nuovo acquisto l’immobile pre-posseduto ritorna agibile, il contribuente non decade dal beneficio in esame (Risoluzione 01.08. 2017 n. 107/E).

L’agevolazione “prima casa”, pertanto, è applicabile anche con rifermento all’immobile in corso di costruzione, a condizione che, una volta terminati i lavori, l’immobile costituisca una casa d’abitazione. Si ritengono “case di abitazione” i fabbricati censiti nel Catasto dei Fabbricati nella 316 tipologia abitativa (categoria catastale A, con l’esclusione di A10, “Uffici e studi privati” e ad eccezione di A1, A8 e A9). Il credito d’imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto ovvero della dichiarazione relativa al periodo d’imposta in cui è stato effettuato il riacquisto stesso (Circolare 20.04.2005 n. 15/E, paragrafo 2). Il credito d’imposta è un credito personale. Esso, infatti, compete al contribuente che, al momento dell’acquisizione agevolata dell’immobile, ovvero entro un anno dall’acquisto, abbia alienato la casa di abitazione da lui stesso acquistata con l’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA.

Trattandosi di un credito personale, qualora l’immobile alienato o quello acquisito risultino in comunione, il credito d’imposta deve essere imputato agli aventi diritto rispettando la percentuale della comunione.

Il credito d’imposta non compete a coloro che:

- abbiano alienato un immobile acquistato con l’aliquota ordinaria senza fruire dell’agevolazione c.d. “prima casa”;

- abbiano alienato un immobile pervenuto per successione o donazione;

- nell’acquisto dell’immobile non fruiscono ovvero decadono dal beneficio dell’aliquota agevolata;

- per il precedente acquisto non sia stata confermata, in sede di accertamento, l’agevolazione c.d. “prima casa” sulla base della normativa vigente alla data dell’atto (Circolare 01.03.2001 n. 19/E, paragrafo 1.2).

L’importo del credito d’imposta è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto; il credito, pertanto, ammonta al minore degli importi dei tributi applicati. Con riferimento all’imposta di registro relativa sia al primo che al secondo acquisto agevolato, occorre ovviamente tenere conto non solo dell’imposta principale ma anche dell’eventuale imposta suppletiva e complementare di maggior valore. Per l’IVA occorre fare riferimento all’imposta indicata nella fattura relativa all’acquisto dell’immobile alienato nonché agli importi indicati nelle fatture relative al pagamento di acconti. Nel caso in cui l’immobile alienato sia stato acquisito mediante appalto, ai fini della determinazione del credito d’imposta, deve essere considerata l’IVA indicata in tutte le fatture emesse dall’appaltatore per la realizzazione dell’immobile (Circolare 01.03.2001 n. 19/E, paragrafo 1.4). 317 La vendita di un garage pertinenziale acquisito con i benefici “prima casa” e il successivo riacquisto entro un anno dalla vendita di un altro garage con agevolazioni “prima casa” non dà diritto al credito d’imposta (Risoluzione 01.02.2008 n. 30/E).”

E tale circolare conclude con una dettagliata interessante tabella:

“Documentazione da controllare e conservare:

Residuo del credito da precedente dichiarazione - Modello 730-3/2021 - Modello Redditi PF /2021 - Qualora il contribuente, nell’anno in cui ha indicato il credito di cui ora si utilizza il residuo, si sia avvalso dell’assistenza del medesimo CAF o professionista abilitato, non sono necessari ulteriori controlli sulla documentazione in quanto la stessa è già stata verificata, in caso contrario il contribuente deve esibire la documentazione sotto elencata.

Credito riacquisto prima casa - Atti di acquisto e atto di vendita per verificare che gli acquisti siano stati effettuati usufruendo dell’agevolazione prima casa e che la vendita del vecchio immobile sia stata effettuata non oltre un anno dal nuovo acquisto - Modelli F24 in caso di compensazioni effettuate.

Acquisto di abitazione da imprese costruttrici sulla base della normativa vigente fino al 22 maggio 1993 - Atti di acquisto e atto di vendita per verificare che gli acquisti siano stati effettuati usufruendo dell’agevolazione prima casa e che la vendita del vecchio immobile sia stata effettuata non oltre un anno dal nuovo acquisto - Modelli F24 in caso di compensazioni effettuate.

Costruzione abitazione principale - Permesso di costruzione e ogni altro atto idoneo a verificare il possesso dei requisiti per godere dell’agevolazione prima casa.

Acquisto abitazione con contratto di appalto - Contratto di appalto registrato per verificare che l’acquisto è stato effettuato usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Acquisto abitazione con permuta - Atto di permuta per verificare che l’acquisto è stato effettuato usufruendo dell’agevolazione prima casa.”

Una incongruenza

Siamo dell’avviso che qualcosa non sia del tutto logico, nel sistema sopra evidenziato. Almeno secondo noi.

Ci riferiamo al fatto che, qualora si sia in possesso di una abitazione nello stesso comune in cui si vuole effettuare un ulteriore acquisto agevolato in base alle previsioni della “prima casa”, in presenza di agevolazioni già godute ci sia tempo un anno dal nuovo acquisto per la vendita della precedente abitazione, mentre nel caso di precedente acquisto non agevolato la vendita dell’abitazione debba avvenire ante nuovo acquisto. Sinceramente non ne vediamo la logica di questa diversa soluzione. Si tratta in modo svantaggiato colui il quale non ha già goduto di agevolazioni. Casomai potrebbe essere il contrario; ma penalizzare un soggetto solo perché nel precedente acquisto non ha goduto delle agevolazioni (per i motivi più diversi), non pare razionale. O almeno noi non ne siamo riusciti a trovare la ragione.

 

Una sintesi per le agevolazioni prima casa

Riportiamo una sintesi delle agevolazioni e dei requisiti richiesti per usufruire delle agevolazioni prima casa.

Nel caso di vendita da privato o da impresa che abbia optato per l’esenzione da IVA: imposta di registro del 2% (in luogo del 9%), con un minimo di euro 1.000, ipotecarie e catastali euro 100 in tutto; nel caso di vendita da impresa, IVA al 4% (in luogo del 10%), registro, ipotecarie e catastali in tutto euro 600.

Nella vendita non soggetta ad IVA, possibilità di applicazione del regime del prezzo-valore. Si dichiara il prezzo, ma le imposte sono pagate sul valore automatico (rendita catastale x 1,05x110).

Categorie catastali ammesse, tutte le abitazioni, escluse A/1, abitazioni signorili, A/8 ville e A/9 castelli e palazzi. Comprese le pertinenze destinate in modo durevole alla abitazione (C/2, magazzini e depositi, C/6 autorimesse e C/7 tettoie). Una pertinenza per categoria.

L’abitazione si deve trovare nel Comune in cui si ha la residenza, oppure la si trasferisce, entro 18 mesi. L’agevolazione spetta comunque se in quel comune si svolge la propria attività, anche gratuita, o se vi ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, qualora l’acquirente si sia dovuto trasferire all’estero, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, e sempre per il personale delle Forze Armate e di Polizia.

In caso di non rivendita della casa precedente entro l’anno, pagamento delle imposte intere, interessi e sanzione del 30%, con possibilità di ravvedimento operoso.

La abitazione non si potrà rivendere entro i 5 anni dall’acquisto, pena la perdita delle agevolazioni, salvo un riacquisto entro un anno.

In presenza di abitazione precedente non abitabile, possibilità di godere comunque delle agevolazioni (Cass. n. 20300/2008 ).

Il credito di imposta può essere utilizzato in più modalità diverse (risposta ad interpello n. 223 del 22 luglio 2020 e n. 48 del 19 gennaio 2021 ).

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