di Giuseppe Rebecca
EUTEKNE.INFO - Il quotidiano del Commercialista, 4 aprile 2018 

Si definiscono unità collabenti i fabbricati (o porzioni di fabbricati), che per le loro caratteristiche (ovvero l’accentuato livello di degrado) non sono suscettibili di produrre reddito. Sono accatastati, a richiesta, nell’apposita categoria catastale F/2 “unità collabenti”.

Si tratta, quindi, di fabbricati fatiscenti, diruti, ruderi, interessati da pericolo di crollo o da cedimento, inagibili (es. tetto crollato), o comunque non abitabili né utilizzabili a causa di inesistenza di elementi strutturali ed impiantistici, che non possono diventare abitabili con semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma necessitano di interventi più radicali, fino alla demolizione.

Devono essere rispettati dei presupposti:

a) l’immobile deve aver perso la propria capacità reddituale;

b) l’immobile deve essere ancora individuabile e/o perimetrabile, in quanto persistono i requisiti materiali relativi alla copertura, alla struttura portante, ai solai e ai muri perimetrali.

La cessione di un fabbricato collabente, che nel caso concreto insiste su terreno agricolo, può generare plusvalenza tassabile?

Certamente sì, ha affermato la Corte di Cassazione, ancora nel 2013, (sentenza n. 5166): la cessione unitaria di un terreno agricolo con fabbricati ex rurali collabenti, destinati alla demolizione e ricostruzione, deve essere considerata come cessione di area fabbricabile, ai fini delle imposte dirette.

Nel caso specifico era stata richiesta ed ottenuta, prima dell’effettuata vendita, la concessione edilizia per il recupero di fabbricati civili con opere di demolizione e nuova costruzione.

Il fatto che la zona fosse inserita nel PRG come zona agricola normale non ha impedito di qualificarla, unitariamente (quindi terreno + fabbricato collabente destinato alla demolizione e ricostruzione), quale area suscettibile di utilizzazione edificatoria.

Nello stesso senso, Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo n. 122 del 24 febbraio 2017: “la dichiarata inagibilità del fabbricato da parte del comune nell’anno 2005 (la copertura era del 2010) non può, da sola, costituire elemento determinante per la riqualificazione dell’oggetto della compravendita. Risulta che l’immobile fosse stato abitato fino all’anno 2006 in forza di un contratto di affittanza agraria.

In definitiva, nel caso di immobili inagibili, indipendentemente che siano o meno collabenti, la giurisprudenza ha considerato la loro cessione come cessione di aree edificabili, e questo anche nel caso di aree agricole. Si tratta evidentemente di una esasperazione dei concetti tributari, che cozza contro ogni logica. E tutto questo, nel costante tentativo di creare materia imponibile.

Aspetti ICI – IMU

Si ricorda che in ogni caso i fabbricati collabenti non sono soggetti all’ICI e ora all’IMU, come ha confermato più volte anche la Cassazione (da ultimo, n. 25774 del 30 ottobre 2017). In particolare con la sentenza n. 23801/17 è stato affermato che: “In tema di ICI, il fabbricato accatastato come unità collabente (cat. “F/2”), oltre a non essere tassabile come fabbricato in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora è tassabile come tale, fino al subentro della tassazione del fabbricato ricostruito”.

E’ evidente, almeno per noi, la discrasia con la sentenza della Corte di Cassazione n. 5166/13 sopra commentata; è benvero che nella stessa sentenza n. 23801/17 si richiama la n. 5166/13, definendola però non conferente, motivando l’inconferenza con la diversità di imposta in discussione (qui ICI, lì Irpef).

Ma anche se si tratta di due imposte diverse, con presupposti impositivi diversi, non pare certamente logica e giustificata una diversa qualificazione della stessa fattispecie concreta, in quanto trattasi, sempre e comunque, di fabbricato collabente che insiste su un terreno, a prescindere da quale imposta si stia analizzando.

Ricordiamo che se, invece, l’immobile al Catasto fosse solo dichiarato inagibile, l’IMU si pagherebbe comunque, anche se ridotta alla metà.

Gli immobili da abbattere

Ricordiamo la questione riguardante la cessione degli immobili da abbattere, per certi sensi analoga agli immobili collabenti. L’Amministrazione Finanziaria ha cercato per molti anni di considerare tali cessioni come cessioni di area.

A seguito di una risposta ad un interpello, l’Amministrazione Finanziaria (Risoluzione n. 396/E/2008), ha ritenuto tali cessioni assoggettabili ad Irpef, essendo di fatto equiparate alla cessione di terreni edificabili. Da qui il via ad un grande contenzioso.

Ad oggi la situazione è questa: 9 sentenze di Cassazione (del periodo 2014/2017, l’ultima è la n. 15920/17) favorevoli alla tesi dei contribuenti e 2 contrarie, dal 2015. Ora il Ministro, nella sua riservata dichiarata azione di monitoraggio, fatta ancora nel 2014 (risposta del 31 luglio 2014 all’ interrogazione di Giulio Cesare Sottanelli, del 31 luglio del 2014 da parte, dell’allora Sottosegretario del Ministero dell’Economia e delle Finanze, Enrico Zanetti), dovrebbe formalmente suggerire all’Amministrazione Finanziaria di presentare finalmente una circolare ad hoc. Magari anche riflettendo sull’impossibilità, per l’Amministrazione Finanziaria, di riqualificare gli atti ai fini dell’imposta di registro (novità della Legge Finanziaria 2018), concetto eventualmente estensibile ai fini delle imposte dirette, anche se invero manca ancora una norma ad hoc. Altrimenti il contenzioso proseguirebbe, con aggravio di tempo e spese, anche per la stessa Amministrazione Finanziaria.