di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 28 novembre 2025

Il contratto di mantenimento o “contratto di vitalizio alimentare” è un contratto atipico, per certi versi assimilabile alla rendita vitalizia di cui all’art. 1872 del c.c., si veda anche Cassazione SS.UU. n. 8432 del 18 agosto 1990.

In questo contratto, una parte (il mantenuto, o vitaliziato, spesso anziano o non autosufficiente) trasferisce un bene (immobile o altri diritti patrimoniali o anche denaro) a un’altra parte (il vitaliziante), che in cambio si obbliga a prestare assistenza e mantenimento vita natural durante.

Il trattamento fiscale ai fini delle imposte indirette del contratto di mantenimento

Il trattamento fiscale varia in funzione di come sia configurato il contratto:

Trasferimento immobiliare con obbligo di mantenimento (vitalizio)

È assimilato ad una cessione a titolo oneroso.

Imposte indirette (registro, ipotecaria, catastale):

• Imposta di registro: 9% (o 2% se “prima casa”) calcolata sul valore venale dell’immobile, o anche valore catastale, non sul valore del mantenimento.
• Imposta ipotecaria: 50 €
• Imposta catastale: 50 €

Se è riconosciuto il diritto di abitazione o usufrutto, si tassa il valore del diritto trasferito. È in ogni caso applicabile il principio del prezzo/valore, come ha esplicitamente riconosciuto la Risoluzione ministeriale n. 113/E del 25 agosto 2017. Si indica il valore effettivo del bene, ma si è tassati sul valore catastale dell’immobile.

Contratto di mantenimento a fronte di una cessione di titoli obbligazionari, oppure altri titoli o denaro

Si discute se sia applicabile l’articolo 9 della Tariffa, Parte Prima, del TUR, che prevede l’aliquota del 3%, quanto piuttosto l’applicazione della imposta fissa, ex art. 11. Per l’applicazione della imposta fissa si è pronunciata la CTP Roma n. 19073 dell’8 settembre 2017, richiamando la sentenza della Cassazione n. 8825 del 9 ottobre 1996.

Contratto di mantenimento senza trasferimento di proprietà (solo concessione d’uso)

Se si tratta solo di concessione d’uso gratuito o oneroso dell’immobile (senza trasferimento della proprietà), si applicano regole simili alla locazione o comodato:

Tipologia	Imposta di registro
Comodato gratuito	200 € fissa
Uso oneroso (simile a locazione)	2% sul corrispettivo annuo

 

 Il trattamento fiscale ai fini delle imposte dirette

Al contrario della rendita vitalizia, pur in mancanza di precise indicazioni dalla prassi e di una linea univoca della dottrina, il contratto di mantenimento (...)

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 18 novembre 2025

Le SRL unipersonali hanno sovente, come amministratore unico lo stesso socio. Questa situazione può comportare dei problemi pratici anche rilevanti, in caso di morte o incapacità del socio amministratore. Lo stesso può accadere in presenza di morte dell’amministratore/socio maggioritario.

Infatti con la morte o la incapacità viene a mancare chi rappresenti la società, che di fatto viene a trovarsi acefala, e quindi bloccata. Nessun atto, nemmeno di ordinaria amministrazione, potrebbe essere compiuto. Si pensi alla operatività corrente, acquisti, vendite, pagamenti, contratti; tutto dovrebbe fermarsi, in attesa della nomina del nuovo amministratore. E questo può comportare dei tempi anche molto lunghi, del tutto incompatibili con le esigenze operative delle attività imprenditoriali.

In presenza di dipendenti o collaboratori, già incaricati per aspetti operativi specifici, questi potranno in ogni caso continuare la attività quotidiana, anche se solo per un breve periodo, e non ne potranno derivare conseguenze negative, purché non si creino danni a terzi. Certamente sarà problematica la gestione dei rapporti bancari, bloccati, e, tra l’altro, la impossibilità di sottoscrivere qualsiasi nuovo contratto.

La successione delle quote sociali in caso di morte dell’amministratore unico

Le quote della SRL entrano nell’asse ereditario e sono destinate agli eredi o legatari del defunto, salvo rinuncia all’eredità. Se i beneficiari fossero più d’uno, le quote resterebbero in comunione, con la necessità di nominare un rappresentante comune. Fino all’accettazione formale, però, gli eredi sono solo “chiamati all’eredità” e non acquisiscono automaticamente alcun diritto sulla società.

In presenza di clausole limitative della circolazione della partecipazione, nel caso di un solo socio, possono evidentemente sorgere delle criticità applicative, di fatto snaturando le stesse clausole.  Eventuali atti di gestione della società compiuti dagli eredi ante accettazione della stessa potrebbero essere interpretati come accettazione tacita, con ogni rischio che ne possa derivare ( in presenza di eventuali debiti del de cuius).

Dopo aver accettata l’eredità, gli eredi dovranno (...)

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 13 novembre 2025

La durata minima legale per la locazione ad uso non abitativo è di sei anni (nove per le attività alberghiere), ai sensi dell’art. 27 L. 392/1978.

Per quanto concerne il rinnovo del contratto alla prima scadenza contrattuale, l’art. 28 L. 392/1978 stabilisce che per le locazioni a uso diverso «il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni …»diritti conduttore locazione commerciale

Il successivo art. 29 disciplina i casi tassativi in cui il locatore può negare il rinnovo del contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo alla prima scadenza, che è appunto di 6 anni (o 9 per le attività alberghiere). Il locatore deve comunicare la disdetta motivata con lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza (18 per le locazioni alberghiere), specificando il motivo previsto dalla legge. Tra le motivazioni (...)

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 11 novembre 2025

Ritorniamo su un tema interessante, le donazioni effettuate da non residenti a favore di soggetti residenti, donazioni di denaro, di partecipazioni e di immobili. In questo articolo tratteremo delle donazioni di immobili e di partecipazioni, situati in Italia e all’estero; in un articolo precedente abbiamo trattato della donazione di denaro proveniente dall’estero : profili fiscali”.

Anche qui, il principio base di riferimento è che l’imposta sulle donazioni si applica solo se sussiste il presupposto territoriale. In particolare:

• se il donante è residente in Italia al momento della donazione, l’imposta si applica in relazione a tutti i beni o diritti trasferiti, anche quelli esistenti all’estero ;
• se invece il donante non è residente in Italia al momento della donazione, allora l’imposta è dovuta solo per i beni o diritti che esistono in Italia al momento della donazione.

In breve: la chiave di tutto è la residenza del donante e la localizzazione del bene/diritto donato. Mai la cittadinanza, del tutto ininfluente, secondo la normativa italiana.

Queste le norme che riguardano la fattispecie nel D.Lgs. 346/1990:

– Art. 2, commi 1 e 2: “L’imposta è dovuta in relazione a tutti i beni e diritti trasferiti, ancorchè esistenti all’estero.
Se alla data dell’apertura della successione o a quella della donazione il defunto o il donante non era residente nello Stato, l’imposta è dovuta limitatamente ai beni e ai diritti ivi esistenti”.

– Art. 55, comma 1-bis: Sono soggetti a registrazione in termine fisso(...)

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 31 ottobre 2025

Nell’ordinamento tributario italiano manca una specifica norma che tratti esplicitamente del trattamento da riservare alle sanzioni amministrative nella determinazione del reddito, sia per le imprese che per i professionisti. Le sanzioni penali, invece, sono specificatamente trattate (Legge 537/1993, art. 14, comma 4-bis). Le varie riforme tributarie che si sono succedute in tutti questi anni hanno eluso la problematica.

Interveniamo su questo tema dopo qualche tempo (vedi La deducibilità fiscale delle sanzioni e delle penalità del 29 settembre 2021) non perchè ci siano delle novità, quanto piuttosto esattamente per il contrario: per il fatto che appunto non se ne parla. Noi auspichiamo sempre un qualche intervento, da parte del Legislatore.

Indeducibilità delle sanzioni amministrative dal reddito

Ricordiamo come l’Amministrazione finanziaria, come pure la Corte di Cassazione, siano da sempre per la non deducibilità delle sanzioni al contrario della dottrina, pressoché uniformemente orientata per la deducibilità.

Personalmente non siamo convinti della correttezza della tesi dell’Amministrazione finanziaria, che di fatto viene a raddoppiare la sanzione stessa. Una prima volta con l’applicazione della sanzione, una seconda volta con l’impossibilità di dedurla dal reddito. L’onere derivante dalla sanzione è appunto doppio, dovendo di fatto applicare le imposte sul suo ammontare. L’importo pagato come sanzione oltre che non essere deducibile viene anche assoggettato alle imposte.

Abbiamo ben presente la tesi dell’Agenzia delle Entrate, secondo la quale ammettere la deducibilità comporterebbe, dicono, un premio, venendo così a ridurre l’imponibile. In definitiva, secondo l’Agenzia delle Entrate è giusto che di fatto si paghino le imposte sulla sanzione; secondo la migliore (...)

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 27 ottobre 2025

Ritorniamo su un tema interessante, le donazioni effettuate da non residenti a favore di soggetti residenti: donazioni di denaro, di partecipazioni e di immobili. In particolare, in questo articolo tratteremo delle donazioni di denaro esistente all’estero, in uno successivo, la donazione di partecipazioni e di immobili.

Le donazioni da non residenti

Il principio base di riferimento è che l’imposta sulle donazioni si applica solo se sussiste il presupposto territoriale (ai sensi dell’articolo 2, comma 1, del D.lgs. n. 346/1990 (Testo Unico delle Successioni e Donazioni). In particolare:

1. se il donante è residente in Italia al momento della donazione, l’imposta si applica in relazione a tutti i beni o diritti trasferiti, anche quelli esistenti all’estero;
2. se invece il donante non è residente in Italia al momento della donazione, allora l’imposta è dovuta solo per i beni o diritti che esistono in Italia al momento della donazione.  (...)

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 17 ottobre 2025

La donazione e la successione, ai discendenti e/o al coniuge, di aziende, di rami di azienda, di quote e di azioni di società, purchè di controllo, sono da molti anni escluse da imposte. Lo prevede l’articolo 3, comma 4-ter del D.Lgs n. 346/1990, TUSD, che così recita, nel testo vigente ante modifiche apportate dal D.Lgs n. 139 del 18 settembre 2024, che sono entrate in vigore dall’ 1 gennaio 2025 (la norma dal 2025 sarà oggetto di successiva analisi):

“I trasferimenti, effettuati anche tramite i patti di famiglia di cui agli articoli 768 bis e seguenti del Codice Civile a favore dei discendenti e del coniuge, di aziende o rami di esse, di quote sociali e di azioni non sono soggetti all’imposta. In caso di quote sociali e azioni di soggetti di cui all’articolo 73, comma 1, lettera a), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, il beneficio spetta limitatamente alle partecipazioni mediante le quali è acquisito o integrato il controllo ai sensi dell’articolo 2359, primo comma, numero 1), del codice civile. Il beneficio si applica a condizione che gli aventi causa proseguano l’esercizio dell’attività d’impresa o detengano il controllo per un periodo non inferiore a cinque anni dalla data del trasferimento, rendendo, contestualmente alla presentazione della dichiarazione di successione o all’atto di donazione, apposita dichiarazione in tal senso. Il mancato rispetto della condizione di cui al periodo precedente comporta la decadenza dal beneficio, il pagamento dell’imposta in misura ordinaria, della sanzione amministrativa prevista dall’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, e degli interessi di mora decorrenti (...)

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 10 ottobre 2025

In un precedente articolo abbiamo analizzato gli effetti di un conto corrente cointestato, oggi approfondiamo la tematica relativamente ad un deposito titoli cointestato, deposito che normalmente presuppone la esistenza del predetto conto corrente cointestato.

Il conto deposito titoli è un rapporto di custodia e amministrazione di strumenti finanziari (azioni, obbligazioni, fondi, ecc.) presso un intermediario. Quando è cointestato si applicano per analogia le regole dei conti correnti bancari cointestati (art. 1854 c.c.), salvo peculiarità del deposito titoli.

La cointestazione può essere con firma congiunta o disgiunta:

disgiunta: ciascun cointestatario può operare singolarmente (acquisti, vendite, trasferimenti);
congiunta: è richiesta la firma di tutti i cointestatari.

Per analogia con l’art. 1298 c.c. (rapporti obbligatori plurimi) e l’art. 1854 c.c., si presume che i titoli siano di proprietà in parti uguali, salvo prova contraria. Tuttavia, questa è solo una presunzione: ciascun intestatario può dimostrare che i titoli sono stati acquistati con risorse proprie.

Effetti del deposito titoli cointestato

Questi in sintesi gli effetti che possono derivarne.

Proprietà effettiva dei titoli
Non sempre la cointestazione riflette una comunione reale: a volte ha solo funzione di gestione (es. per facilitare operazioni familiari). In caso di controversia tra cointestatari o con gli eredi, occorre distinguere (...)

  

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 8 ottobre 2025

La cointestazione di un conto corrente bancario, come pure di un deposito titoli, è una situazione che si verifica sempre più frequentemente nella realtà.   Di norma si tratta di conti cointestati tra i coniugi, ma talvolta anche ad altri familiari (fratelli, genitori, parenti vari). Ne analizziamo un aspetto particolare, che riguarda la titolarità degli importi risultanti dal rapporto; la questione ovviamente può avere una rilevanza particolare in caso di separazione tra coniugi come pure nel caso di una successione. In un successivo articolo tratteremo del deposito titoli cointestato .

La Cassazione ha avuto modo di interessarsi della questione del conto corrente cointestato innumerevoli volte, sia sotto l’aspetti civilistico che fiscale: qui commentiamo la sentenza più recente, la n. 22613 del 5 agosto 2025.

Conto corrente cointestato: l’ultimo intervento della Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22613 del 5 agosto 2025, ha confermato quanto già altre volte pronunciato: il versamento di una somma, anche consistente, in un conto cointestato non necessariamente presuppone una liberalità indiretta.

Il caso si riferiva ad una questione successoria; il marito, in seconde nozze, aveva presentato ricorso per chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria con il figlio, di prime nozze, della moglie. Il figlio aveva chiesto la collazione della donazione indiretta effettuata dalla madre, consistente nel versamento di una consistente somma, proveniente  (...)

 

  

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 29 settembre 2025

La cessione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è un’operazione sempre più frequente, nella realtà operativa. Perché sia efficace anche nei confronti del venditore, è necessaria la sua autorizzazione, che ben può essere anche preventiva.  Tale cessione può avere effetti fiscali diversi a seconda di come venga strutturata. L’Amministrazione finanziaria se ne è occupata, anche se non in modo diffuso.

Cessione del contratto preliminare: la prassi del Fisco

Un primo approfondimento in merito alle problematiche della cessione preliminare immobiliare lo si ha nel 2015, con la Risoluzione n. 6/E del 19 gennaio 2015, in risposta ad un interpello. 

Un contribuente, privato, desiderava conoscere il trattamento tributario della cessione di un contratto preliminare per un corrispettivo maggiore dell’acconto versato in sede di stipula del contratto.  Il richiedente, peraltro con non molta determinazione, su ggeriva all’agenzia delle entrate di non considerare reddito la eventuale differenza di valore tra quanto versato come acconto e quanto ricevuto.

Non essendo la fattispecie riconducibile ad alcuna specifica norma impositrice vigente e non essendo consentita, alcuna interpretazione analogica, per i tributi, ne derivava che l’unica conclusione possibile era quella di non far concorrere l’eccedenza (...)

 

  

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 27 settembre 2025

Successioni e donazioni: gettito in calo, regime tra i più favorevoli d’Europa

Lo Stato italiano incassa annualmente meno di 1 miliardo di euro per le imposte di successione e donazione. Queste le previsioni, per competenza, per le annualità dal 2025 al 2027: 942 milioni, 952 milioni e 958 milioni di euro.

Per un confronto, si segnala come per il lotto e giochi vari le entrate ammontino a quasi 7 miliardi, oltre 7 volte. Le imposte sulle successioni e donazioni rappresentano meno dello 0,15% del totale delle entrate tributarie annue (che ammontano, per il 2025, a 647 miliardi di euro). Solo per memoria, nell’anno 1999 le imposte di successione incassate sono state pari a oltre un miliardo di euro.

Stime approssimative indicano in oltre 200 miliardi di euro il totale dei patrimoni passati annualmente da una generazione all’altra, con donazioni e testamenti, per cui le relative imposte complessive sono pari a circa lo 0,5%.

Evoluzione e struttura dell’imposta di successione in Italia

In Italia l’imposta è stata introdotta, se non andiamo errati, nel 1862, e nel corso degli anni ha subito innumerevoli e sostanziose variazioni.

Nel 1990 erano previste aliquote progressive, non proporzionali come ora, tra il 3% e il 33%, per eredità superiori a 250 milioni di lire. Poi si ha la riduzione da parte del secondo Governo Amato nel 2000, la totale abrogazione da parte del Governo Berlusconi nel 2001 e la sua reintroduzione nel 2006 dal secondo Governo Prodi.

Attualmente le imposte sulle successioni e donazioni in Italia sono le seguenti:

• tra parenti in linea retta, aliquota 4% e franchigia, per ogni erede/donatario, di 1 milione di euro;
• tra fratelli e sorelle 6% con franchigia di euro 100.000;
• per altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta o affini in linea collaterale fino al terzo grado, aliquota del 6% senza alcuna franchigia;
• altri soggetti, 8%;
• portatori di handicap, stesse aliquote viste sopra, ma con franchigia sempre di 1,5 milioni di euro.

Esenzioni e particolarità dell’imposta di successione

Da segnalare anche qualche aspetto particolare di applicazione dell’imposta, e come si vedrà numerose sono le previsioni di esclusione da imposte sulle successioni:

1. i titoli dello Stato italiano e degli altri paesi UE (fondi comuni che li detengono, esenti in proporzione) (tassate invece le donazioni di tali titoli);
2. le polizze vita;
3. i veicoli iscritti al PRA;
4. il TFR (sempre invece tassato ai fini IRPEF con tassazione separata) ed altre indennità;
5. le aziende o quote di aziende;
6. le quote di controllo di società di capitali operative nel caso di prosecuzione della attività da parte degli eredi per almeno 5 anni;
7. le quote delle società di persone, anche qui con prosecuzione della attività per almeno 5 anni.
8. i conti correnti cointestati, per la quota spettante a terzi.

Per gli immobili, applicazione della valutazione catastale automatica e applicazione comunque delle imposte ipotecarie e catastali nella misura del 3%, sempre.

Applicazione anche della presunzione della esistenza del 10% di denaro e gioielli, salvo redazione di specifico inventario.

Tassazione e pianificazione fiscale

E infine, per le donazioni, non più applicabile il cosiddetto coacervo; quindi, valgono le stesse identiche franchigie esistenti per le successioni. In pratica, franchigia doppia, per ogni beneficiario, una per le donazioni e una per la successione. In pratica per coniuge e figli la franchigia delle due previsioni diventa di 2 milioni di euro.

Queste, in estrema sintesi, le caratteristiche dell’imposta sulle successioni.  La pianificazione fiscale della successione, tenuto conto delle esenzioni sopra riportate, si presenta in ogni caso particolarmente semplificata.

Le imposte sulle successioni all’estero

Nel mondo le imposte di successione sono normalmente più altre, rispetto all’Italia, anche molto più alte. Esistono comunque anche dei paesi dove sono del tutto escluse.

Sono escluse le imposte di successione nei seguenti paesi (salvo verifica più puntuale, da effettuare in ogni caso): Hong Kong, dal 2006, Singapore (anche se ne è prevista la reintroduzione), Portogallo, dal 2004, in parte, Macao, Slovacchia, Estonia, Messico in parte, Canada in parte, Nuova Zelanda e Australia, in parte.

Per una analisi della situazione mondiale, in continua evoluzione, rimandiamo all’ottimo lavoro annualmente predisposto da EY, Worldwide Estate and Inheritance Tax Guide 2024 , liberamente accessibile dal loro sito.

Aliquote e gettito fiscale in alcuni paesi

Qui ne riportiamo una sintesi di massima delle aliquote, non dettagliando comunque su franchigie e/o esenzioni, per qualche paese:

• Austria: nessuna imposta sulle successioni;
• Belgio: aliquote dallo 0% all’80%;
• Cipro: nessuna imposta;
• Danimarca: aliquote dallo 0% al 52%;
• Finlandia: aliquote dallo 0% al 33%;
• Francia: aliquote dal 5% al 45%
• Germania: aliquote dl 7% al 50%;
• Gran Bretagna: aliquote dallo 0% al 40%;
• Lussemburgo: aliquote dallo 0% al 48%;
• Spagna: aliquote dallo 0% al 34%;
• Svizzera: aliquote dallo 05 al 50%;
• Stati Uniti, aliquote dallo 0% al 40% (esenzione fino a 11,7 milioni di dollari)

Per avere una idea dell’ammontare complessivo delle imposte pagate per le successioni e donazioni, a fronte del miliardo scarso dell’Italia si hanno 5,6 miliardi nel Regno Unito, 14,3 miliardi in Francia, 6,8 miliardi in Germania e 2,7 miliardi in Spagna (dati dall’articolo di Milena Gabanelli on line sulla tassa di successione).

Il futuro

Sempre molto difficile pronosticare il futuro, relativamente alle imposte sulle donazioni e successione in Italia. Dopo i 5 anni di completa esclusione da imposte, situazione certamente non frequente, nel mondo, il regime attuale appare molto favorevole, ed è probabile che prima o poi il sistema venga variato, in aumento.

Ma c’è l’aspetto politico, per una imposta che in ogni caso frutta poco, e che anche con un ipotizzato aumento delle aliquote poco frutterebbe. Ci aveva pensato il Governo Letta, con una previsione di imposta di successione del 20% per patrimoni superiori a 5 milioni di euro, ma alla fine la struttura della imposta non è sostanzialmente variata, in questi venti anni. E al momento non ci sono previsioni di variazioni.

di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 23 settembre 2025

L'azione di riduzione in sede testamentaria

L’azione di riduzione è  quell'azione prevista dal codice civile a tutela del legittimario leso o pretermesso tesa a far dichiarare, nei suoi confronti, la inefficacia di quanto disposto per testamento e/o mediante le donazioni in vita da parte del donante che abbiano leso il diritto alla quota di legittima. E questo con effetti retroattivi. Ciò prevede l’articolo 563 del codice civile.

In caso di esito positivo della azione, l’erede dovrà esercitare l’azione di restituzione , prevista dagli articoli 561 e seguenti del c.c..

Nella azione di riduzione, si riducono innanzitutto le disposizioni testamentarie che eccedono la quota di cui il defunto poteva disporre, successivamente si riducono le donazioni partendo dall’ultima che ha provocato la lesione e via via risalendo a ritroso a quelle precedenti.

L’azione di riduzione può essere esercitata solo dopo la morte del de cuius; il futuro legittimario non può rinunciare a tale diritto finché vive il donante, né con dichiarazione espressa, né prestando il proprio assenso alla donazione (art. 557 c.c.).

L’azione di riduzione è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale che decorre dalla data di apertura (...)

 

  

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 12 settembre 2025

Esenzione fiscale per la donazione e successione di quote: il caso delle società semplici, holding e immobiliari

La donazione, come pure la successione, di quote di controllo di società di capitali a favore di familiari (coniuge e o discendenti, non altri) sono da tempo esenti da imposte. Lo stesso dicasi per la donazione /successione di quote di società di persone, tutte con l’unico impegno, da parte dei beneficiari, di detenerle per almeno 5 anni. Invero per le società di persone parte della dottrina (Busani, 2018) ritiene non valere quest’obbligo.

Se atti fatti a favore di più soggetti, gli stessi gestiranno le quote in comunione, nominando un rappresentante comune (Risposta ad interpello n. 185/2023, Circ. N. 3/2008 e Cassazione n. 6591 e 7429/2021).

Ricordiamo qualche aspetto specifico:

1. l’esenzione non spetta se effettuata a favore di parenti in linea collaterale (Cassazione n. 31333/2019; nel caso specifico, donazione al figlio della sorella);
2. la donazione può essere effettuata anche con atti plurimi (risposta ad interpello n. 257/2019);
3. il controllo può essere raggiunto anche in modo indiretto, tramite società controllate(...)

 

 

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 9 settembre 2025

Cessione diritti reali: nuove regole, incongruenze e possibili soluzioni

Abbiamo più volte trattato, in questi due ultimi anni, della questione della cessione dei diritti reali sugli immobili e sulle relative problematiche.

Come è notorio, mentre fino al 31 dicembre 2023 la cessione da parte dei privati dei diritti reali sugli immobili, eccetto l’usufrutto, non rientrava tra le operazioni tassabili; dall’1 gennaio 2024 tali cessioni rientrano invece tra i redditi diversi, di cui all’art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR (Previsione della legge di bilancio 2024).  E questo sia per la cessione che per la costituzione del diritto reale.

Invero si deve osservare come, per quanto concerne l’usufrutto, operazione già compresa nelle norme ante 2024, non fossero sorte nel passato particolari significative problematiche; presumibilmente per la condivisione di una interpretazione allora suggerita dalla dottrina, e ben esplicitata da tre studi del Notariato (n. 60/2006, 32/2017, ripresi, raccomandando in ogni caso la massima cautela, dallo studio n. 14/2024).

L’applicazione pratica e la norma di interpretazione autentica

Dall’1 gennaio 2024 pertanto tutte le cessioni di diritti reali (usufrutto, superficie, uso, abitazione, servitù) sono tassate, ex lettera h) dell’articolo 67, comma 1 del TUIR. Quindi sempre, senza alcuna delle previsioni di esclusione previste invece per la lettera b) dello stesso articolo (possesso ultraquinquennale, utilizzo proprio per la maggior parte del periodo, provenienza successoria).

Vani sono risultati i tentativi di trovare una soluzione condivisa. Ma per fortuna, e dobbiamo dire che è stata proprio una fortuna, anche se può apparire strana, la cosa, è arrivata (...)

 

 

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 5 settembre 2025

Indennità di occupazione sine titulo: quantificazione e tassazione

L’indennità di occupazione di un immobile rappresenta l’importo che il proprietario dello stesso ha diritto a percepire qualora il suo bene venisse occupato da terzi senza alcun titolo legittimo. E di norma di tratta di un importo più o meno equivalente al canone di locazione, salvo maggiori eventuali danni dimostrabili.

I casi si possono verificare per svariati motivi: la mancata riconsegna del bene post cessazione del contratto di locazione, lo sfratto non eseguito, questioni familiari, in presenza di separazione o di liti tra eredi oppure anche da occupazione, non condivisa, da parte di un comproprietario.

Il codice civile, all’articolo 1591, “Danni per ritardata restituzione” così prevede:

“Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.

L’entità dell’indennità di occupazione

Normalmente l’indennità di occupazione corrisponde al canone (...)

 

 

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 28 agosto 2025

Cessione dei diritti reali e redditi diversi: novità dopo l’interpretazione autentica

La cessione dei diritti reali (diritto di superficie, uso, abitazione, enfiteusi e servitù) è operazione tassabile, con effetto 1 gennaio 2024. E da quel momento le problematiche non sono certamente mancate.

A dire il vero, e la cosa ci ha sempre molto stupito, le variazioni hanno riguardato tutti i diritti reali, ma non l’usufrutto, in quanto la norma già lo comprendeva precedentemente. A fronte di una previsione normativa non del tutto chiara, l’interpretazione corrente allora data alla norma sull’usufrutto era nel senso di fare una distinzione tra cessione del diritto e costituzione dello stesso.

La cessione rientrava nelle previsioni di cui alla lettera h) dell’articolo 67, comma 1 del TUIR, quindi sempre tassabile come reddito diverso, mentre la costituzione del diritto (...)

 

 

 

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di Giuseppe Rebecca
commercialistatelematico.com - 20 agosto 2025

La permuta immobiliare tra privati e imprese: profili civilistici, fiscali e criticità operative

I contratti di permuta immobiliare, soprattutto tra privati ed imprese, sono sempre più frequenti.

Normalmente si tratta della cessione di un terreno, oppure di un immobile da abbattere, contro la attribuzione di una determinata quota del costruito.

Si ricorda come ci sia differenza tra permuta di cosa presente con cosa futura rispetto al contratto di appalto. La Cassazione ha precisato che la permuta di un bene presente con un bene futuro, da costruire, si differenzia dal semplice contratto di appalto. Infatti il sinallagma negoziale riguarda la cessione con effetto immediato del terreno e differito sulla cosa futura; l’impegno ad erigere il fabbricato resta su un piano accessorio. (...)

 

 

 

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